כיצד ניתן לחשב נכון מחיר דירה או נכס נדל"ני אחר?
חישוב מחיר הנדל"ן יכול להיות תהליך מכשיל או אפילו לגרום לנזק אם לא עושים את הדברים נכון, במיוחד כאשר מתמודדים עם משתנים וגורמים רבים.
כדי לחשב במדויק את מחיר דירה או נכס מסוג אחר, יש לקחת בחשבון גורמים שונים כמו מיקום, גודל, מצב, שירותים, מגמות בשוק ועוד. בנוסף, ייתכן שיהיה צורך לקחת בחשבון עלויות נוספות כגון מיסים ותיקונים. על ידי התחשבות בכל המרכיבים הללו, תוכלו להגיע למחיר הוגן ומדויק עבור הנכס שלכם.
אז איך עושים את זה נכון?? קודם כל אתר נדלני ממליץ לכם להעזר במתווכים ושמאים בכל מהלך נדל"ני שאתם עושים ,אבל אם בכל זאת החלטתם למכור את הנכס בעצמכם אז הנה לכם כמה טיפים שיעזרו לכם לחשב את מחיר הנכס שלכם!
היצע וביקוש.
כאשר הביקוש גבוה ויש קונים רבים, תוכלו להעלות את מחיר הדירה שלכם ב-5-10%. עם זאת, כאשר מדובר בשוק עומד כמו מה שאנו נמצאים בו כעת, יהיה זה חכם לקבוע מחיר סביר כדי למשוך קונים ,הגדרת עלות גבוהה מדי עלולה להרחיק קונים.
באזור עם היצע דירות גבוה כדאי להדגיש את ייחודה של הדירה לעומת האחרות בסביבה; לדוגמה, בניין מואר ומתוחזק היטב, או סביבה שקטה.
אם בעלי הנכס התחייבו לנכס אחר, או נמצאים בלחץ אחר למכור, ניתן יהיה להוריד את המחיר במשא ומתן מדוייק (זאת ניתן יהיה לדעת ולעשות רק עם מתווך מנוסה שמכיר את האזור ואת הלך הרוח של השכונה או האזור של הנכס המדובר) . עם זאת, מוכר שאינו בלחץ למכור לא יתפשר ויחכה לקונה טוב יותר מן הסתם!
"הקונה" - להתרכז לא רק בדירה אלא גם במיקום המדויק, הסביבה הסוציו-אקונומית, רמת האוכלוסיה, ואם יש ילדים אזי לבדוק מוסדות חינוך ושירותים בסביבה. ולגבי האוכלוסיה הבוגרת: איזורי בילוי ומסחר.
מצבה הפיזי של הדירה
אם אתם שוקלים דירה או נכס שכבר שופץ על ידי המוכרים, חשוב לוודא שההשקעות שבוצעו על הנכס המעומד יועילו לכם בטווח הארוך.
חשוב מאד לנתח את עלויות הבנייה וודאו שהן שוות את הכסף שהושקע בשיפוץ.
אחרון חביב, החליטו אם מה שאתם רואים הוא משהו שאתם אוהבים - אחרת, לבזבז השקעה שאינה תואמת את ההעדפות שלך לא תמיד זה שווה את המחיר שאתם משלמים!
לדוגמא : מטבחים הם בדרך כלל הדבר הראשון שהאשה מסתכלת עליו בדירה, אם המטבח לא מוצא חן בעינה והמטבח שופץ על ידי המוכרים והוא חדש לגמרי אז זהו נתון חשוב לגבי המשך העסקה. במקרה כזה זה תלוי בקונים אם הם ירצו להשקיע במטבח חדש או לא.
אם הנכס לא שופץ , אז חובה לבדוק את הנכס בצורה הכי טובה שיכולה להיות בכדי שלא יהיו הפתעות שלפעמים אפילו המכורים בכנות לא ידעו שקיימים.
הדוגמא הטובה ביותר לכך הם נזילות שקטות ולא ניראות לעין , לכן כדאי מאד להתייעץ עם בעלי מקצוע שיכולים להניח את הדעת בנושא!
פוטנציאל הדירה המועמדת
האם קיימים שדרוגים לדירה? אם כן, מה הם? על פי השידרוגים ניתן להעריך כל אחד מהם בנפרד ולהוסיף למחיר הנכס
האם יש חניה מקורה? האם ניתן להכיל יותר ממכונית אחת? בתל אביב עלות החניה יכולה להגיע עד ל-500,000 ש"ח ובצפון העיר תל אביב חנייה יכולה להגיע אפילו למיליון ש"ח. אחוז ההפרש יכול לנוע בין 10%-20% הכל תלוי במיקום.
בתל אביב העלתה הערייה יוזמה שתפחית את כמות החניות בפיתוחים חדשים, עם 0.5 לכל דירה בצפון מרכז תל אביב ו-0.8 לכל יחידה בשכונות דרום מזרח. צעד זה, בשילוב עם משבר החניה הנוכחי, יביא לעליית אגרות החניונים ברחבי העיר.
אם אין תחבורה ציבורית זמינה בקרבת מקום מחיר הנכס ירד משמעותית , בדרך כלל וזה לא מכליל את כל האזורים אבל שוב בד”כ קונים בודקים ומעוניינים לגור בקרבת מקום שיש בו תחבורה ציבורית פעילה.
האם יש מחסן מצורף לדירה? אם כן ניתן להעלות את עלות הדירה בסכום שנע בין 5,000-7,500 ₪ למר אבל שוב זה תלוי במיקום!
למרפסות יכולה להיות השפעה משמעותית על שווי הדירה, ולהגדיל אותו עד 10%, תלוי בגודל המרפסת וכן במיקומה.
האם יש ממ”ד בדירה ? הוא חדר לכל דבר ועניין,נוכחותו של ממ”ד עוזרת להבין שהדירה והבניין אינו ישן או שהנכס הורחב על ידי המוכרים בד”כ באישור (מצריך בדיקה).
3.05מ' ₪
3.45מ' ₪
1.56מ' ₪
2.05מ' ₪
לוקיישין! לוקיישין! לוקיישין!
כאשר מחפשים דירה, המיקום יכול להיות גורם מכריע למדי. אזורים שקטים כמו אבן יהודה לדוגמא: שלמרות ההתפתחות הגדולה שעברה לא שאבה אליה יותר מדי בנייה רוויה ושמרה על איזון אזורים כאלה עשויים לתת יותר עבור הכסף שלכם, השוו את מחירי הנכסים באבן יהודה מלפני 10 שנים ועד היום ושימו לב להבדל המטורף; עדיין יש הרבה אזורים דומים במחירים סבירים. נכון שרובם רחוקים מהמרכז, אבל עדיין יש לכם אפשרות לרכוש קרקע שלכם במחיר הוגן יחסית.
אז אחרי הדוגמא האחרונה ניתן להבין בקלות שהמיקום הוא הנתון המכריע ביותר לגבי המחיר.
לסיכום: הערכת נכס כוללת הרבה נתונים משתנים וקבועים ושוב המלצה של אתר נדלני היא להתייעץ עם מומחים בכל תחום ביחוד עם מתווכים שעובדים באזור שלכם.
בהצלחה!
