מע"מ בעסקאות מקרקעין

מתי יש מע"מ בעסקת מקרקעין?

השאלה אינה "כמה מע"מ" אלא האם העסקה חייבת בו בכלל, והתשובה תלויה במי המוכר. מוכר שהוא עוסק — קבלן, חברה, מי שעיסוקו בנדל"ן — מוכר בעסקה חייבת במע"מ. אדם פרטי שמוכר את דירתו אינו עוסק, והמכירה אינה חייבת במע"מ.

דירה מקבלן מול דירה מיד שנייה

זה ההבדל המעשי שרוב הקונים נפגשים בו. דירה חדשה מקבלן: המחיר המפורסם כולל מע"מ, והוא חלק מהמחיר. דירה מיד שנייה מאדם פרטי: אין מע"מ על המכירה. ⚠ ולכן השוואת מחיר בין שתי האפשרויות אינה השוואה של אותו מספר, גם כששני המחירים זהים.

על מה כן יש מע"מ גם ביד שנייה

גם בעסקה בין אנשים פרטיים, השירותים סביב העסקה חייבים במע"מ: שכר עורך דין, דמי תיווך, שמאות, הובלה. אלה חיובים נפרדים מהעסקה עצמה, והם מופיעים בחשבוניות של נותני השירות.

השיעור

שיעור המע"מ הוא 18%, מאז 1 בינואר 2025. כך כתוב בדף "היסטורית שיעורי מס ערך מוסף" של רשות המסים: "1.1.25 עלה המע"מ ל-18%". נכון ל-26/10/2026.

השיעור נקבע בחוק והוא השתנה שבע-עשרה פעמים מאז 1976, ולכן הוא נכתב כאן עם התאריך שבו נבדק: מי שמסתמך עליו בעסקה בודק אותו מול רשות המסים באותו יום.

מה בודקים

• מי המוכר — אדם פרטי או עוסק. זה מה שקובע אם יש מע"מ על העסקה.
• מה המחיר כולל — בדירה מקבלן, האם המחיר שהוצג כולל מע"מ.
• ההוצאות הנלוות — עליהן יש מע"מ בכל מקרה.

המידע כללי ואינו מהווה ייעוץ מס.