תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה, בתמורה לזכויות בנייה נוספות.
מה זה תמ"א 38?
תמ"א 38 — תוכנית מתאר ארצית 38 — נועדה לחזק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה. היא חלה על מבנים שהיתר הבנייה שלהם הוצא לפני שתקן הבנייה לעמידות ברעידות אדמה נכנס לתוקף, והרעיון המרכזי בה הוא תמורה: היזם מחזק את הבניין ונושא בעלות, ובתמורה מקבל זכויות בנייה נוספות שהוא מוכר.
שני המסלולים
- חיזוק ותוספת (מכונה 38/1) — הבניין נשאר על עומדו, מחוזק, ומתווספות לו יחידות; הדיירים אינם עוזבים.
- הריסה ובנייה מחדש (מכונה 38/2) — הבניין נהרס ונבנה חדש; הדיירים עוזבים לתקופת הבנייה ומקבלים דירה חדשה.
ההבדל בין השניים אינו רק הנדסי: הוא קובע אם הדיירים מתפנים, לכמה זמן, ומה גודל הדירה שהם מקבלים בסוף.
מצב התוכנית
התוכנית פקעה. מינהל התכנון כותב ב"דברי הסבר לתיקון 139 — חלופה לתמ"א 38" שהתיקון נחקק "בהמשך להחלטות המועצה הארצית על פקיעת התמ"א לאור הקשיים הכרוכים בה". נכון ל-26/10/2026.
מה בא במקומה: תיקון 139 לחוק התכנון והבנייה (התשפ"ב-2022) הרחיב את סמכות הוועדה המקומית לאשר, בתוכנית שבסמכותה, תוספת זכויות במגרש שבו מצוי "מבנה הטעון חיזוק" — בארבעה מסלולים: הריסה ובנייה מחדש, חיזוק, וכל אחד מהם גם עם הוספת שטחי בנייה במגרש אחר.
"מבנה הטעון חיזוק", לפי התיקון — בניין במגרש המיועד גם למגורים, שלפחות 70% משטח הבנייה הקיים בו משמש למגורים, שהיתר הבנייה שלו ניתן לפני 1 בינואר 1980 (או בין אותו מועד ל-31 בדצמבר 1984, עם חוות דעת מהנדס מבנים שלא נבנה לפי תקן העמידות ברעידות אדמה), שלא בוצעו בו עבודות חיזוק לפי היתר, ושיש בו שתי קומות לפחות מעל הקרקע וארבע יחידות דיור לפחות. בניין שההיתר לבנייתו ניתן אחרי 31 בדצמבר 1984 אינו בתחולה, גם אם מהנדס קבע שלא נבנה לפי התקן.
ותוכניות שאושרו לפי סעיף 23 לתמ"א ממשיכות לחול גם אחרי הפקיעה, אלא אם נקבע אחרת בתוכנית עצמה. ⚠ ולכן "תמ"א 38 פקעה" אינו אומר שבמגרש מסוים אין מסלול, ואינו אומר שיש — זה נבדק מול הוועדה המקומית על אותו מגרש.
מה בודקים לפני שקונים דירה בבניין כזה
- באיזה שלב הפרויקט — חתימות דיירים, בקשה להיתר, או היתר בידי היזם. אלה שלבים רחוקים מאוד זה מזה.
- מה הוסכם בדיוק — תוספת שטח, ממ"ד, מרפסת, חניה, ומי נושא בעלויות.
- מי היזם, ומה הערבויות.
"בניין בתמ"א" אינו מצב אחד, ושווי הדירה שונה מאוד בין השלבים. יש לברר את השלב מול הוועדה המקומית ולא להסתמך על מה שנאמר בעל פה.
