היחס בין ההכנסה השנתית הנקייה של נכס לשוויו. משמש להערכת שווי של נכס מניב מתוך ההכנסה שהוא מייצר.
מה זה שיעור היוון?
שיעור היוון (באנגלית Cap Rate) הוא היחס בין ההכנסה התפעולית הנקייה השנתית של נכס לבין שוויו. ההכנסה הנקייה (NOI) היא ההכנסה משכירות בניכוי הוצאות התפעול של הנכס. שיעור ההיוון הוא כלי מרכזי בהערכת שווי של נכסים מניבים.
מה כוללת ההכנסה הנקייה (NOI)
ההכנסה הנקייה מחושבת לפני מימון ולפני מס. כלומר, היא כוללת את הכנסות השכירות בניכוי הוצאות התפעול השוטפות — ניהול, תחזוקה, ביטוח, וארנונה שחלה על הבעלים — אך אינה מנכה החזרי משכנתא, מס הכנסה או פחת. ההפרדה הזו מאפשרת להשוות נכסים על בסיס הביצוע התפעולי שלהם בלבד, בלי תלות באופן שבו כל קונה בוחר לממן אותם.
הנוסחה — ובכיוון ההפוך
שיעור היוון = הכנסה נקייה שנתית ÷ שווי הנכס. בפועל משתמשים בנוסחה בכיוון ההפוך כדי להעריך שווי: שווי = הכנסה נקייה שנתית ÷ שיעור היוון. אם יודעים כמה נכס מכניס ומהו שיעור ההיוון המקובל בשוק לנכסים דומים, אפשר לגזור הערכת שווי.
שיעור היוון גלום
מהכיוון של קונה, אפשר לחשב שיעור היוון גלום מתוך מחיר הביקוש: הכנסה נקייה חלקי המחיר המבוקש. שני נכסים בעלי אותה הכנסה שנתית אך מחירי ביקוש שונים יציגו שיעורי היוון גלומים שונים — הנכס עם המחיר הנמוך יותר יציג שיעור גלום גבוה יותר ביחס לאותה הכנסה. זהו כלי השוואה בין נכסים, ולא המלצה.
מה ההבדל בין שיעור היוון לתשואה
תשואה מסתכלת על ההכנסה ביחס למחיר ששולם בפועל עבור נכס מסוים. שיעור היוון משמש בכיוון ההפוך — לגזור שווי מוערך מתוך הכנסה ידועה ושיעור מקובל בשוק. השניים קשורים אך משמשים למטרות שונות.
דוגמה מספרית
נכס מניב הכנסה נקייה שנתית של 120,000 ש"ח.
- בשיעור היוון של 6%: שווי מוערך = 120,000 ÷ 0.06 = 2,000,000 ש"ח
- בשיעור היוון של 5%: שווי מוערך = 120,000 ÷ 0.05 = 2,400,000 ש"ח
הדוגמה ממחישה כיצד שיעור נמוך יותר מעלה את השווי המחושב. המספרים להמחשה בלבד ואינם ייעוץ או תחזית.
מונחים קשורים
- תשואה — ההכנסה ביחס למחיר ששולם.
- הכנסה תפעולית נקייה (NOI) — ההכנסה שנותרת אחרי הוצאות התפעול.
