הרווח השנתי מהשכרת נכס ביחס למחירו, מבוטא באחוזים. מדד שמאפשר להשוות נכסים על בסיס אחיד.
מה זו תשואה?
תשואה בנדל"ן היא מדד שמבטא כמה מכניס נכס מדי שנה ביחס לעלותו, באחוזים. היא מאפשרת להשוות בין נכסים שונים על בסיס אחיד — למשל בין דירה בעיר אחת לדירה בעיר אחרת — בלי קשר להפרשי המחיר המוחלטים ביניהן. ככל שהתשואה גבוהה יותר, הנכס מייצר יותר הכנסה שנתית ביחס לעלותו.
תשואה ברוטו מול תשואה נטו
תשואה ברוטו היא החישוב הפשוט: שכר הדירה השנתי חלקי מחיר הנכס, כפול 100. היא אינה מביאה בחשבון הוצאות כלשהן.
תשואה נטו מנכה מההכנסה את ההוצאות שחלות על בעל הנכס. חשוב להפריד בין הסעיפים נכון:
- אובדן הכנסה בתקופות ריקנות — חודשים שבהם אין שוכר ולכן לא מתקבל שכר דירה.
- ארנונה — כאשר יש שוכר, הוא זה שמשלם את הארנונה; אך כאשר הנכס עומד ריק, החיוב חל על בעל הנכס. זהו סעיף נפרד מאובדן ההכנסה.
- ועד בית, תחזוקה ותיקונים, ביטוח, ולעיתים דמי ניהול.
מכיוון שהנטו מנכה את כל אלה, היא תמיד נמוכה מהברוטו — ומשקפת נאמנה יותר את התמונה בפועל.
תשואה מול עליית ערך
לתשואה יש רכיב אחד בלבד: ההכנסה השוטפת מהשכרה. שינוי בשווי הנכס לאורך זמן — עלייה או ירידה — הוא רכיב נפרד, ואינו נכלל בחישוב התשואה. יחד, שני הרכיבים מרכיבים את התמונה הכוללת של החזקת נכס, אך מדד התשואה עצמו מתייחס אך ורק לחלק ההשכרה השוטפת.
למה זה משנה לקונה ולמוכר
לקונה המחפש נכס להשקעה, התשואה עוזרת להבין את היחס בין ההכנסה השוטפת שהנכס מייצר לבין העלות שלו, ולהשוות מספר נכסים זה מול זה. למוכר של נכס מניב, הצגת התשואה עוזרת לתמחר את הנכס מול קונים שבוחנים אותו לפי ההכנסה.
דוגמה מספרית
דירה נרכשת ב-1,500,000 ש"ח ומושכרת ב-4,500 ש"ח לחודש.
- שכר דירה שנתי: 4,500 × 12 = 54,000 ש"ח
- תשואה ברוטו: 54,000 ÷ 1,500,000 × 100 = 3.6%
- אם ההוצאות השנתיות (ועד, תחזוקה, ביטוח, וארנונה בחודש שבו הנכס עמד ריק) הן 6,000 ש"ח, ההכנסה נטו היא 48,000 ש"ח, והתשואה נטו: 48,000 ÷ 1,500,000 × 100 = 3.2%
המספרים כאן להמחשה בלבד ואינם מהווים ייעוץ או תחזית.
מונחים קשורים
- שיעור היוון — הכיוון ההפוך: גזירת שווי נכס מתוך ההכנסה שהוא מייצר.
- מחיר למ"ר — מדד השוואה נוסף בין נכסים.
